01 ローンの残債は売却時に精算する必要がある
不動産の売却は売り手、つまり自分が想定している通りに物事が進まないケースが少なくありません。よくあるのは、想定していた価格よりも低い価格でしか売却ができず、ローンの債務が残ってしまうケース。住宅ローンは不動産を担保にして借りるケースがほとんどなので、その不動産を売却する際には既存のローンを精算する必要があります。
02 残債がある場合は借り替えローンなどで対応
不動産がローンの残債より低い価格でしか売れなかった場合はどうすればよいのでしょうか。基本的には残債がある場合は、残りのローンを一括で返済しなくてはいけません。例えば、ローンの残債が2300万円で売却価格が1500万円の場合、800万円が精算しなくてはいけない金額となります。しかし、これだけの大金をポンと用意できる人は多くないでしょう。このような場合は、金融機関の「買い替えローン」や「任意売却」を利用する方法があります。
「買い替えローン」はその名の通り、不動産の買い替え時に利用できるローンのことです。新たな住宅を購入するために借りる額に、前の不動産のローン残債を上乗せして借りることができます。
「任意売却」は、ローンの残債によって金融機関に不動産を再び担保物権とされることを防ぐために、専門の会社に売却を依頼する方法です。これを利用すると、残債は専門の保証会社に返済することになり、無理のない範囲で分割して返済することができます。
このように、残債がある場合に対処する方法はいくつかありますが、その時点で返済が終わるわけではありません。返済が続けば、その分の利息もかかってきますので、残債の状況や売却するスケジュールをしっかり考え準備をすることが必要です。
03 売却で損失が出た場合の税制優遇もある
不動産を売却して損失が出た場合、税制の優遇措置を受けることができます。「譲渡損失の繰越控除」というもので、住宅を売却して損失が出た場合は、売却した年とその翌年から3年の間、所得税・住民税から繰り越して精算することができます。
とはいえ、多くの負債が残るような売却は新たな住宅を購入する際にも大きく影響しますので、売却価格の設定や買い替える住宅の希望価格はしっかり想定しておきましょう。
