01 最有効使用の原則
不動産の価格は、現実的に実現可能な範囲で、不動産の価値を最大限に引き出す使用方法がされていることを前提にして、その土地の価格の評価が決定します。このことを「最有効使用の原則」といいます。
ところが実際には、経済的に最適な利用がされていない、個人的な事情による使用方法をとっている、などの理由から、その土地が十分な効用を発揮していないこともあります。具体例の空き地であれば、周辺のオフィスビルや商業施設のような使い方がされれば、今よりも収益性が上がります。そのような使用方法がされた場合を前提として、価格評価をしましょうという考え方が「最有効使用の原則」なのです。
02 住宅用地が最有効使用ではないこともある
不動産登記簿をみてみると、「地目」という項目があります。これは、不動産登記法上の土地の用途による分類を示していますが、実際にどのような土地として使用されているかは、登記簿上の地目と同じとは限りません。
土地を売却する方の多くは、土地の地目が「宅地」であることや、売主本人が住宅用の敷地としてこれまで使用していたことから、上記で説明した「最有効使用」が戸建住宅建設用地である、と考えていることがあります。
不動産会社が行う価格査定の一般的な手法は「取引事例比較法」という手法を使ったものになります。取引事例比較法とは、多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらの取引価格と、価格を求めたい対象不動産を比較して求める手法です。しかし、比較する取引事例が存在しない場合があります。また、存在していても対象不動産から距離が離れすぎていては、精度の高い査定ができません。逆に距離が近くても、その用途が異なっていた場合はどうでしょうか？
一方は住宅地に、もう一方は商業地に位置していては、「商業用途として最高度に効用の発揮される不動産」を、住宅地と比較して査定してしまうことになります。このように、取引事例比較法では、ときおり価格設定上の問題が存在します。収益性の高い用途に基づき評価されるべき土地が、一般の住宅用地として評価されていることがあるのです。
03 収益還元法の活用
もしも、売却する物件が収益物件としての要素がある場合は、収益還元法という手法を用いて価格の査定をしてみることをおすすめします。収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業用に供する不動産の価格を求める場合に、有効な方法です。ただし居住用物件の場合は、収益性が低いと判断され、他の査定方法に比べて価格が低くなるケースもあります。
また、収益還元法のなかにも種類があり、一般的に使われている評価方法は、「連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引いて、それぞれを合計する方法」になります。これを「DCF法」（Discounted Cash Flow法）と呼んでいます。国土交通省が公表している、「不動産鑑定評価基準」ではこの、「DCF法」に基づく算出式を詳細に説明していますので参考にして下さい。
しかし、この計算を一般の方が行うには、あまりに専門性が高くなり過ぎるため「不動産鑑定士」という専門家に相談するのもよいでしょう。特に面積の大きい物件や高額な物件など、必要に応じて「不動産鑑定士」を利用するのも一考したいものです。
もしも、売却する土地が収益物件としての要素を含んでいる場合には、より適切な価格評価が必要な場合もあります。不動産は高価な資産ですから、価格設定には慎重すぎるぐらいが、ちょうどよいのかもしれません。
価格の評価に疑問を感じたままで売却してしまい、「後になってその価値がもっと高いものだった」ということにならないよう、十分確認しましょう。
