売買コラムの記事一覧

01　不動産売却査定・買取

まずは査定金額をチェック！問い合わせフォームに売却希望物件とお客様に関する必要事項をご入力の上、査定依頼をして頂きます。
お電話でもお気軽にご相談下さい。折り返し、弊社よりご連絡させて頂きます。

■不動産売却における媒介契約の種類とメリットデメリット

様々な事情により、相続した家や今住んでいる家を売ろうと考えたときに、
最初に不動産会社と交わさなくてはいけない契約が『媒介契約』です。

物件を売る流れとして、
まず売ろうと考えている物件がどのくらいで売れそうなのか、
各不動産会社に問い合わせをして物件の査定をしてもらいます。
※不動産売却の流れについてはこちらのページをご参照ください。


売却を検討している戸建・マンション・土地などを不動産業者に査定をしてもらい、
環境や物件状況、市場動向からおおよその価格設定、
そして具体的な広告戦略や販売手法などのプランを提示してもらい、
査定結果や販売戦略などが妥当だと…

01　基本的には売主と買主双方が納得して決まる

まず、不動産を売りたい場合に目安になるものと言えば、売却価格のほかに売出価格、査定額があります。一見、どれも同じように捉えられてしまいそうですが、実際にお金のやりとりがされないものもあれば、価格の決定権もそれぞれ異なります。具体的には、どのような意味で用いられるのでしょうか。

・査定額
売り出したい、または資産価値の程度を知りたい時などに不動産会社に依頼して査定してもらう概算価格のことを指します。査定には「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類の方法があります。簡易査定は、依頼を受けた不動産会社が過去の取引実績や物件名、所在地、面積、築年数といった…

01　最初に設定する価格は高めにする

住宅を少しでも高く売るためには、「価格設定」と「買い手の募り方」がカギになります。この2つの方法を誤ると、高く売ることは難しくなります。では、それぞれどのようなポイントがあるのでしょうか。

・価格設定
これは主に売出し時に決定する売出価格のことを指します。売出価格は、物件情報や広告上でも掲載される項目なので、物件の印象を大きく左右します。少しでも高く売却したい場合は、最初に設定する売却価格を高めに設定しましょう。
ただし、押さえておくべきことが2つあります。ひとつはあくまで相場の範囲内に収めることです。相場を超えた価格になると、買い手が候補から外す可能性が高くなるた…

01　物件の状態から周辺環境、景気の変動など要因はさまざま

では、なぜ査定額が低くなってしまうのでしょうか。主な要因として、「不動産自体にマイナスの要因がある」「管理状態が悪い」「日照状況が変化した」「周辺環境が変化した」「景気が悪化した」などが考えられます。
まず、不動産自体にマイナスの要因がある場合というのは、例えば、建物の使用状況が悪く、経年劣化以上の傷みやキズがあるといったケースです。これらの内容は査定ではマイナスに評価されます。
管理状態が悪いというケースについては、マンションを例に挙げるとイメージがつきやすいかと思います。エントランスや廊下などの共用部の清掃が行き届いていなかったり、オート…

01　清潔感を保ち、室内の印象をよくする

まず、マンションを売る場合に大前提として抑えておきたいことがあります。マンションの価格には、駅からの距離や築年数、向き、物件の広さなど（買った後には）変えられない条件が大きく影響しています。専有部分（室内）の環境を改善して向上させることができる価値の割合は限られていることを念頭に入れておきましょう。
とはいえ、何も手を付けずに諦めては意味がありません。では、価値向上や印象アップのためには何をすればいいのでしょうか。方法は主に2つあります。それは、「清潔感を出す」ことと「室内空間の印象を上げる」ことです。

01　建物の価値は約20年でゼロになる

一般的に、一戸建ての価格は1年で約5％下落し、約20年でゼロになると言われています。例えば、新築の一戸建てを3000万円で購入した場合、土地の価格が1000万円、建物が2000万円だと、20年後の価値は土地のみの1000万円となります（土地の資産価値が変化しなかった場合）。
これは昔の木造の建物の寿命が25年と考えられていたという慣例が影響しています。しかも、これは経年劣化した部分を補修・メンテナンスしている建物の場合であって、何も手を入れていない一戸建てはさらに評価が低くなる傾向にあります。
ただし、建物の価値が20年でゼロになるからといってマンションより資産…

01　全体的に清潔に、余計なものは撤去しておく

見学者がどこを重視するのか考える方法として有効なのが、自分が新しい家を見学しに行く時と、実際に住んでいる時、どんなことが気になるかを想像してみることです。それぞれ気になることを書き出してみて、どちらにも該当することは特に重要なポイントとなります。
代表的なポイントを挙げると以下のようなものがあります。
・建物の清潔さ
見学者が重視することで特に多いのが、物件自体の状態や印象です。汚れやキズが目立つ場合は、所有者の管理状態に疑問を持ちますし、購入後に補修が必要だと印象を持たれる可能性があります。清潔で管理状態がよければ、築年数が古くても好印象を与えやすくなり…

01　整形地、南向き、ほどよい広さが売れやすい

土地は一戸建てが建てられる場合もあれば、マンションやテナントビル、オフィスビルが建てられるなどさまざまな可能性がありますが、ここでは主に一戸建てを建てる場合を想定して紹介していきます。
一般的に、売りやすい土地の条件としては以下のものがあります。

・整形地
一戸建てを建てる土地として重視される条件としてまず挙げられるが整形地です。整形地とは、正方形や長方形の土地のことです。整形地であれば、土地の広さを有効に活用して一戸建てを建てることができるため、需要が高いことが特徴です。

・南向き
一般的に、南道路に面した土地のこと。南側が道路に面していれば良好な採光や風通…

01　そんなに多いの？一戸建て派が約7割

調査は、首都圏、東海圏、関西圏の三大都市圏と政令指定都市の中でもマンションの多い札幌市、仙台市、広島市、福岡市に住む、20歳から69歳の男女。つまり、住宅に占めるマンションの割合が高く、マイホーム＝マンションという人が多い地域だ。
それでも、一戸建て派かマンション派かを聞くと、「一戸建て派」は69.3％と調査開始以来最高の割合になり、「マンション派」は21.4％にすぎなかった。特に「一戸建て派」が多いのは東海圏で84.4％にまで増える。逆に「マンション派」が多いのは福岡市で32.6％に増加し、一戸建て派は56.0％にまで減る。

01　中古物件や土地を売却しても消費税は発生しない

具体的な影響を紹介する前に、まず消費税がかかるものとかからないものについて整理してみましょう。まずは売却価格。不動産売買の場合、消費税は新築の建物にしか発生しません。中古の建物は新築のときすでに「消費」されているものですし、土地は消費するものではないので消費税はかかりません。つまり、消費税が2％増税したからといって、中古物件や土地の価格には影響がなく、価格が上がり物件が売りにくくなることはないわけです。

01　最有効使用の原則

不動産の価格は、現実的に実現可能な範囲で、不動産の価値を最大限に引き出す使用方法がされていることを前提にして、その土地の価格の評価が決定します。このことを「最有効使用の原則」といいます。
ところが実際には、経済的に最適な利用がされていない、個人的な事情による使用方法をとっている、などの理由から、その土地が十分な効用を発揮していないこともあります。具体例の空き地であれば、周辺のオフィスビルや商業施設のような使い方がされれば、今よりも収益性が上がります。そのような使用方法がされた場合を前提として、価格評価をしましょうという考え方が「最有効使用の原則」なのです。

01　依頼内容に応じて異なる、不動産流通

ご存知の方も多いと思いますが、不動産の売却依頼のうち、「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」を締結した場合は契約締結後7日以内に、不動産会社がRAINSに物件を登録することが義務付けられています。
それら2つの媒介契約は重複して不動産会社に売却依頼をすることができないという制約があるので、1社に依頼をした売却依頼物件が長い間、売れずに残ってしまうという弊害が生じないよう考えられたのがこのRAINSへの登録制度です。
登録された物件は、依頼を受けていない他の不動産会社もインターネットや紙媒体を通じて情報を入手できます。この制度により、直接依頼を受けた不動産会社だ…

01　納税義務者は1月1日現在の所有者

不動産を売却される方は、これまで毎年、固定資産税や都市計画税を支払われてきたことと思いますので「毎年支払わなくてはならない税金」があるという認識をお持ちだと思います。税法上、これらの税金の支払いに関しては、厳密にルールが決められています。その1つに「納税義務者」という概念があります。「納税義務者」とは、簡単にいうと、実際に税を負担する方のことを指します。固定資産税や都市計画税の納税義務者は、対象資産を1月1日現在に所有しているものをいいます。
それでは、年の半ばで不動産を売却などで手放した場合、納税義務者は誰になるのでしょうか？その場合でも、やはり、1月1日に…

01　不動産登記簿記載の地積が必ずしも正確な訳ではない

土地を売却する際、「坪あたり○万円にしましょう」と不動産会社から売り出し価格の打診を受けたりすることがあると思いますが、その単価と掛け合わせるものが地積です。地積とは土地面積のことですが、これを知る上で便利なのが不動産登記簿謄本です。不動産登記簿謄本は、法務局で取得することができ、地番の他、地目、地積などの表示がされています。
また、土地の所有権に関する事項や、所有権以外に関する権利関係、たとえば抵当権や地上権なども記載されています。ところで、この地積ですが一体どのように測られたのでしょうか？ 土地の面積を測ることを、「測量」と言いますが、現在、…

01　瑕疵担保責任とは何か？

売買の目的物に「隠れた瑕疵」がある場合には、買主が、売主に対して、契約の解除や損害賠償の請求ができます。これが、民法に定められた「瑕疵担保責任」の規定です。
「瑕疵」とは「欠陥、キズ」とほぼ同じ意味であり、一般的に備わっていて当然の機能が備わっていないことや、あるべき品質や性能が欠如していることをいいます。例えば、戸建住宅の売却時に売主が「瑕疵担保責任」を負うケースとしては、雨漏りがあったり、白アリの被害が発覚したり、水道管から水漏れがあったりなどの「瑕疵」があります。ここで留意しなければならないのは、「隠れた瑕疵」ということです。分かっていながら、それを隠して売却する…

01　隠れた瑕疵の担保責任の追及、隠した瑕疵の担保責任の追及

不動産売買の取引において、売主に付される瑕疵担保責任でいう「瑕疵」は「隠れた瑕疵」のことを指します。
この「隠れた瑕疵」の取り扱いは、契約当事者が合意の上、その契約時に定めますが、売主が瑕疵として知っていた事実を隠した場合は「隠れた瑕疵」にはあたりません。もし「瑕疵担保責任を負わない」又は「期間を定めて瑕疵担保責任を負う」と特約で取り決めても、それが発覚した場合には責任追及をされる可能性があります。
買主が裁判を起こし、その主張内容が認められてしまうと、売主は全面的に保証をしなくてはいけなくなります。これが「瑕疵」を隠してはいけない最大の理…

01　5種類にも及ぶ土地の価格

冒頭でも触れたように、土地は「一物四価」とも言われますが、実際は、実勢価格、公示価格、基準地価、路線価、固定資産評価の5つが存在しています。これだけ種類が多いと馴染みの薄い方は、どれが正しい価格なのか、混乱すると思います。ですが、それぞれの価格には存在する意義があり、どれも正しい価格になります。下記で具体的に紹介していきますので、必要な価格について正しく理解しましょう。

01　他人ごとではなくなった相続税

相続税というと、いわゆる「お金持ち」だけに関係することだと、これまでは捉えられていたかもしれません。ですが、この度の税制改正において決して他人ごとではなくなったといえます。
それはなぜでしょうか？ 改正点とあわせて、その仕組みを以下で確認しましょう。
まず、相続税を納めなければならない場合、すなわち申告が必要となる場合はどういったケースが該当するのかを見てみたいと思います。
これまでは、相続税を控除する場合の基礎額を5,000万円＋1,000万円×法定相続人の数という計算式で算出してきました。ちなみに、法定相続人とは、被相続人が亡くなったときに、相続する権利がある人をい…

01　「現況有姿」の有効な用い方

中古マンションには、インターホン・給湯パネル・床暖房・ウォシュレット・シャンプードレッサーなど細々した付帯設備が沢山あります。当然、これらの付帯設備を長い間使用すれば、調子が悪くなったり、故障したり、またメーカーの保証期間を経過することもよくあるものです。もちろん、使用可能な設備やメンテナンスが行き届いた設備が多いほど、そのマンションの価値は高く、売却価格にも反映されるものです。ですので、物件の魅力を最大限にアピールするために、中古マンションを売り出す際には、正常な付帯設備は漏れなく使用可能な設備として広告することが一般的になります。
こういった不具合箇所の全てを、…

01　所有権の完全な行使を妨げる一切の負担は除去しなければならない

通常の不動産売買契約では、買主は、その不動産を使用や収益を出す目的で買い受けます。家やアパートを建てたり、駐車場にしたり、その用途は様々です。ですが、買い受けた後で実際に使用しようとしたときに何かしらの制約により、思うような使用ができなければ、そもそも買い受けた意味がなくなってしまいます。その制約の中で代表的なものとして「抵当権」の設定があります。売主が、何らかの債務（金銭の借入など）のために、その不動産を担保として抵当権を付けていた場合、売主の借入金の返済などが滞れば、抵当権をもつ者は、その不動産を差し押さえて処分し、得られた金…

01　修繕積立金とは

まず、修繕積立金とは何なのでしょうか？ マンション購入時などに、不動産会社から説明を受けていても、詳しいことは覚えていない方も多いと思います。修繕積立金とは、長期間にわたってマンション等を維持・保全していくために必要な修繕（外壁の補修や配管の工事、共有部分の修繕など）を実施するため、管理費とは別に積み立てられるものをいいます。マンションを代表とする区分所有建物では、大規模な修繕を行う場合には、多くの費用がかかります。ですので、各区分所有者からに一度に多額の費用を負担させないように予め、毎月一定額を積み立てています。積立金額は、マンションの分譲会社が「長期修繕計画」に基づいて算出…

01　中古住宅として「土地」、「建物」」として売り出す利点

建物の経済的な価値がほとんどない物件を、「土地」、「建物」として売り出す利点としては、建物に価値を見出して買い受けたいという買主が現れたときに、取り壊しの費用負担を考慮しなくても良い点です。古い家屋でも、丁寧に使用されていれば「古民家」として喜ばれるケースもあります。取り壊す場合の費用は、建物の階数や構造、基礎の状態などによって大幅に差が出ますが、一般的な木造家屋でも数百万円は必要となります。
もう1点には、固定資産税や都市計画税において住宅用地としての軽減措置が適用されるということです。住宅の敷地の用に供されている土地を「住宅用地」といい…

01　権利証が大切な理由

冒頭でご説明した通り、現在、新たに権利証は発行されていません。それに代わり、
登記が完了すると、「登記識別情報」が通知されることになりました。登記識別情報とは、登記所が無作為に選んだ「12桁の英数字（AからZまでおよび0から9まで）」です。
そもそも、この「登記識別情報」や権利証がなぜそれほどまでに大切なのかというと、これを知っている人や、持っている人は不動産の所有者である（可能性が高い）ため、所有者本人としての登記上の根拠資料になるからなのです。
不動産登記法上、所有権移転登記における「移転元」、すなわち不動産売買であれば、売主側を「登記義務者」といいます。もしも、この「不動…

01　査定価格売り出し価格は物件の利回りも加味される

収益物件といっても、売却までの大きな流れは一般の不動産とあまり差はありません。
ただし、それぞれの局面において、考え方、手続き方法などが異なります。
建物の築年数、間取り、設備、デザイン、立地や周辺環境についての査定基準は一般の不動産物件と同様ですが、収益物件の場合は収益還元法に基づく「利回り相場」が加味されます。利回り相場は「年間賃料÷表面利回り」で計算されます。この設定が甘いと、売り出し価格を高く設定し過ぎて売れにくくなったり、売れたはいいが、安く設定したために損失が出てしまったりしてしまいます。適正価格に近づけるためには、周辺相場を把握するの…

01　無担保ローンより低金利で限度額も高め

不動産担保ローンとは、その名の通り不動産を担保にしてお金を借りる金融商品のことです。クレジットカードなどでお金を借りる場合は、その人の信用力がベースとなる無担保ローンなのに対して、不動産担保ローンは信用力に加えて、不動産の価値を上乗せしてお金を借りる有担保のローンです。
お金の貸し手となる金融機関としては、返済が滞った場合に精算できる担保を確保することができます。借りる側としても担保があるため、無担保に比べて有利な条件でお金を借りることができます。
主なメリットとしては、低金利で借りられることです、金利が低ければ総返済額を低く抑えられますし、担保となる不動産…

01　建物は部位別に査定、リフォームなども査定に反映

「指針」では建物評価の基本的な考え方として、①建物を基礎・躯体（柱）部分と内外装・設備部分に区分する、②基礎・躯体（柱）は性能に応じて耐用年数を設定する、③適切な内外装・設備のリフォームを行えば、部位ごとに価値が回復・向上する、の3点を挙げています。また、この考え方を市場に定着させる取り組みとして、平成27年7月には、宅地建物取引業者が価格査定に用いる「価格査定マニュアル」（（公財）不動産流通推進センター作成）を改訂し、「建物」の適切な評価がなされるようになってきています。
　これらを踏まえ、中古戸建て住宅を売却する際のチェックポイントを見てみまし…

01　手付金とは契約?契約履行までのあいだに解除するためのペナルティ

手付金とは、不動産の売買契約を結ぶ際に買主から売主に渡す金銭のことを指します。契約が解除されなければ売買代金に充当され、金額は売買代金の20%以内と定められています。
不動産の取引では、この手付金と似た言葉で「解約手付」というものがあります。これは、売買契約を結んだ後、契約の履行に着手するまでのあいだに契約を解除した場合のペナルティのことを指します。買主側は手付金放棄によって契約を解除できます。一方、売主側が解除したい場合は、受け取った手付金を倍返しすることで契約を解除できます。

01　ローンの残債は売却時に精算する必要がある

不動産の売却は売り手、つまり自分が想定している通りに物事が進まないケースが少なくありません。よくあるのは、想定していた価格よりも低い価格でしか売却ができず、ローンの債務が残ってしまうケース。住宅ローンは不動産を担保にして借りるケースがほとんどなので、その不動産を売却する際には既存のローンを精算する必要があります。

01　混乱しないためには大まかな流れを知っておく

「今の住まいを売却して、新しい住まいに引っ越したい」。そう考えても、そもそもどう家を売ったらいいのか、いくらで売れるのか、手続きはどうすればいいかなど、初めての場合は分からないことばかりです。混乱しないためには、まず大まかな流れを知っておく必要があります。

01　引渡し猶予をつける場合は、カギの受け渡しの猶予も忘れずに

まず、売買契約時に引渡しができない場合は、売買契約書の特約部分「引渡し猶予」を設定した上で署名・捺印します。
引渡し猶予とは、売主側が特約で引渡しの時期を契約後の特定日に特約で指定することです。主に、自宅の買い替えを行なう売主が利用することが多く、旧住居の引渡しと新住居への入居のあいだに日数が空いてしまう場合にこの特約がつけられます。ただし、指定される期間としては数日から1週間など短期間になるケースが一般的です。この期間中は、所有権が新しい所有者に移りますので、猶予期間中に売主を居住させることを了承する旨を契約時に書面で交わす必要があり…

01　書類を交わすほか、物件の最終確認なども必要

売買契約には、「不動産の最終確認」「各種書類の手続き」「代金の支払い・受け取り」「固定資産税などの精算」「カギの受け渡し」「諸費用の支払い」が必要となります。
「不動産の最終確認」では、売り手・買い手の両者で物件の最終チェックを行ないます。これによって両者の了承を得たことになるので、契約時の状況と異なっていても、その後のトラブルを防ぐことができます。確認するポイントとしては、設備が設備表の記載どおりであるかどうか、給排水設備の故障はないか、雨漏り・害虫はないか、ガス配管の状況はどうかなどの確認を行ないます。
「各種書類の手続き」では、司法書士同席のもと…

01　改正のポイント

まずは「民法がどのように改正されるのか」といった観点におけるポイントを説明します。
一点目は、「わかりやすいものとする」ことです。
現行の民法は、「判例」（裁判の先例）を理解した人でなければ内容を正確に理解しにくいものとなっており、こういった判例法理を明文化し、もっとわかりやすいものにするということです。
二点目は、「条文のあり方を見直す」ことです。
現民法は、第1条から順に読んでいっても、とりとめがなく、要点が分かりにくい文章の構成となっています。たとえば、最初に「総則」、真ん中辺りに「債権総則」や「債権各論」があり、横断的に読まないと結論にたどり着けない、といった形です。
そのため…

01　借家の家賃・間代、平成25年比3.0%増

この調査は、住生活関連諸施策の基礎資料を得ることを目的に、昭和23年以来5年ごとに行われている。今回は15回目。約22万調査区、約370万住戸・世帯を対象に行った。
それによると、平成30年10月1日現在における総住宅数は6,240万7,000戸、総世帯数は5,400万1,000世帯となっており、平成25年と比べると総住宅数は177万9,000戸（2.9%）増、総世帯数は154万9,000世帯（3.0%）増となった。
総住宅数を居住世帯の有無別にみると、居住世帯のある住宅は5,361万6,000戸（総住宅数に占める割合85.9%）、居住世帯のない住宅は8…

01　意外と知らない！消費税がかかるのは、建物価格のみ？

不動産情報を探すときには、多くの人が不動産のポータルサイトを利用する。その利用者のうち、住宅購入を検討している男女566人を対象にアンケートを取っているので、多くの情報を集めている人たちだと思われる。
ところが、「10月に消費税が引き上げられる」ことについて 94.7％が理解しているものの、「消費税率の適用タイミングは契約時ではなく引き渡し時である」ことの理解度は61.2％にまで下がる。「消費税がかかるのは建物分のみで土地分はそもそも非課税である」ことの理解度は 47.5％と半数に満たず、38.3％が「知らない」と回答した。
消費税率2％分の上昇で…